Wrocław – tu ceny spadły najbardziej

WroclawWrocław jest miastem inne niż wszystkie. Sytuacja na rynku wtórnym mieszkań wymyka się jakby z ogółu trendów pojawiających się w innych regionach kraju. Obserwując kształtowanie się cen na lokalnych rynkach dokładnie widać, że dzisiejsze średnie ceny transakcyjne nieruchomości odstają w niewielkim stopniu od cen notowanych 12 miesięcy temu. Jednak nie we Wrocławiu. Jest to jedyne duże miasto w Polsce, w którym tak wyraźnie spadały ceny w ciągu ostatniego roku.

Analiza transakcji przeprowadzanych przez klientów Metrohouse i Expandera wskazuje, że obecnie sprzedawane mieszkania mają średnią cenę niższą o 8,7 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2012 r. Obecnie nabywcy płacą tu za m kw. średnio 5019 zł. To nie wszystko. O wyjątkowości Wrocławia niech świadczy fakt, że to właśnie tu odnotowuje się największą różnicę pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W praktyce oznacza to, że w dalszym ciągu brakuje odpowiedniej równowagi pomiędzy obecnymi na rynku cenami a oczekiwaniami nabywców poszukującymi mieszkań. W ślad za obniżkami cen zmniejsza się średnia kwota za jaką kupujemy mieszkania. W 2011 r. wrocławianie kupowali lokale średnio za 312 tys. zł, rok później za 12 tys. mniej. W okresie wakacyjnym tego roku średnia transakcja opiewała na kwotę 265 tys. zł. Wraz ze spadkiem średniej ceny zakupu zmniejszył się też nabywany metraż mieszkania. Obecnie sprzedawane we Wrocławiu mieszkania mają średnią wielkość 53,2 m kw. i są o 1,7 m kw. mniejsze niż przed rokiem. Pod tym względem Wrocław znajduje się w połowie stawki, większe powierzchnie kupują m.in. mieszkańcy stolicy.

Wrocławianie gustują w nowym budownictwie. Szczególnie widoczne jest to w ostatnich miesiącach, co trzecia transakcja przeprowadzana przez doradców Metrohouse dotyczy mieszkań wybudowanych po 2000 r. Powodzeniem cieszą się także zakupy na rynku pierwotnym. W przypadku nowych mieszkań metraż jest nieco mniejszy niż przy rynku wtórnym i wynosi 45 m kw. Nadal bez większych problemów sprzedają się dwu i trzypokojowe mieszkaniach w budynkach z wielkiej płyty w dzielnicach Krzyki i Fabryczna. W zależności od wielkości i standardu takiego lokalu cena m kw. oscyluje najczęściej w granicach 4000-5300 zł za m kw. Natomiast jeszcze taniej zapłacimy za mieszkanie w przedwojennej kamienicy Oczywiście nie mówimy tu o topowych lokalizacjach w ścisłym centrum, ale na Krzykach i w Fabrycznej ceny transakcyjne rozpoczynają się już od poziomu 3300 zł za m kw.

Zwykle cena ofertowa jaką żądają sprzedający ma niewiele wspólnego z końcową ceną sprzedaży. We Wrocławiu nie dochodzi zbyt często do spektakularnych obniżek cen mieszkań, a średnie negocjacje wynoszą 4 proc. ceny ofertowej. W zaledwie kilku przypadkach udało się wynegocjować bardziej pokaźne kwoty – powyżej 10 proc. ceny proponowanej przez sprzedającego. Prawie wszystkie tak wysokie negocjacje dotyczyły lokali w przedwojennych kamienicach – o złym stanie technicznym, do znacznego doinwestowania.